Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки № 2-2726/2017

Дело № 2-2726/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волгоград                                28 сентября 2017 года

Ворошиловский районный суд г. Волгограда

в составе председательствующего судьи Болохоновой Т.Ю.

при секретаре судебного заседания Назаренко Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Голубеву ФИО7 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, в котором просит взыскать с ответчика в его пользу задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 551 825 рублей 57 копеек и пени за просрочку внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 016 рублей 66 копеек.

Свои требования мотивирует тем, что в соответствии с Постановлением Губернатора Волгоградской области № 222 от 26.04.2012 года «Об утверждении положения о комитете по управлению государственном имуществом Волгоградской области» и Законом Волгоградской области № 175-ОД от 19 декабря 2014 года Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области делегированы полномочия арендодателя по ранее заключенным администрацией Волгограда договорам аренды земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и ООО «Квартет», был заключен договор № аренды земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, для строительства административного здания. С ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке перешло к Голубеву ФИО7., в связи с чем ответчик должен нести обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком. Ответчиком условия договора в части внесения арендной платы не исполнялись, в результате чего образовалась задолженность по платежам за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 551 825 рублей 57 копеек. В связи с нарушением сроков по внесению арендной платы ответчику начислены пени, предусмотренные договором аренды, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 016 рублей 66 копеек. В добровольном порядке ответчик мер к погашению задолженности не принимает, в связи с чем просил взыскать с него указанную задолженность в судебном порядке.

В судебное заседание истец Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, будучи надлежаще уведомленным, явку своего полномочного представителя не обеспечил, об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

Ответчик Голубев ФИО7 будучи надлежаще извещенным по всем известным адресам, в судебное заседание не явился, воспользовавшись правом на ведение гражданского дела в суде через представителя.

Представитель ответчика Рябухин ФИО10 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, считая его необоснованным и неподлежащим удовлетворению. Суду пояснил, что Голубевым ФИО7. действительно не была произведена оплата арендных платежей в спорный период, однако произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате и пени за спорный период является неверным, поскольку он был выполнен, исходя из неверной оценки кадастровой стоимости земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ Голубев ФИО7 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена в размере его рыночной стоимости (3 112 800 рублей). В этой связи верным надлежит определить задолженность Голубева ФИО7 по арендным платежам за спорный период в сумме 178 368,81 рублей, а по пени – 9 702,41 рублей. Указанная задолженность была погашена Голубевым ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме с перечислением денежных средств на предоставленные истцом платежные реквизиты. Таким образом, к настоящему времени ответчиком в полном объеме исполнены обязательства по договору аренды за спорный период, в связи с чем полагал необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 39.8 ЗК ОФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (ст. 39.7 ЗК РФ).

Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области в соответствии с Законом Волгоградской области от 26.12.2016 года № 136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законом Волгоградской области» и Положением о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области, утвержденного постановлением губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 года № 222, является органом исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным в сфере имущественных и земельных отношений на территории Волгоградской области, и осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, а следовательно, является арендодателем по ранее заключенным договорам аренды земельных участков, предоставленных для капитального строительства объектов.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и ООО «Квартет» был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 5 188 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства капитального объекта – административного здания со сроком его действия три года.

Согласно п. 2.6. вышеуказанного договора, арендная плата подлежит внесению ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежащим исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г.Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

Размер арендной платы считается измененным с момента принятия уполномоченным органом нормативно-правового акта об установлении нового размера и (или) порядка, а также методики расчета арендной платы (п. 2.11. договора).

Пунктом 2.12 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащим перечислению арендодателю.

Настоящий договор аренды земельного участка в установленном порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

ДД.ММ.ГГГГ между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО «Квартет» было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым п. 1.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, площадью 5 188 кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: для размещения складских объектов, для размещения производственных баз, местоположением: <адрес>. (далее именуется – участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Учитывая, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке перешло к Голубеву ФИО7 что нашло свое отражение в ЕГРН, с указанного времени у Голубева ФИО7 возникла обязанность по уплате арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом указано, что ответчик имеет задолженность по оплате арендных платежей по настоящему договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 551 825 рублей 57 копеек, кроме того ему начислены пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 016 рублей 66 копеек.

Однако суд не может согласиться с обоснованностью данного расчета ввиду следующего.

Настоящий расчет задолженности по арендной плате исчислен, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:020069:134 в размере 9 630 173,12 рублей.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ закреплено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Голубев ФИО7. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № № в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена в размере его рыночной стоимости (3 112 800 рублей).

Поскольку заявление в комиссию было подано Голубевым ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, новая кадастровая стоимость земельного участка для расчета размера арендной платы подлежала применению с ДД.ММ.ГГГГ и соответственно распространяла свое действие на спорный период образования задолженности по арендной плате, что свидетельствует о неверном исчислении размера арендной платы за спорный период, а следовательно размера задолженности по арендной плате и пени.

В этой связи в настоящем случае представляется верным исчисление задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета кадастровой стоимости объекта в размере 3 112 800 рублей, что составляет 178 366 рублей 81 копейки по основному долгу и 9 702 рублей 41 копейки - по пене.

Из пояснений представителя ответчика Рябухина ФИО10 и представленных им в материалы дела платежных квитанций следует, что ДД.ММ.ГГГГ Голубевым ФИО7 была произведена оплата задолженности за спорный период в размере 178 366 рублей 81 копейки – по оплате арендных платежей по договору и в размере 9 702 рублей 41 копейки – по оплате неустойки (пени) за просрочку внесения арендных платежей согласно выставленному Облкомимуществом скорректированному расчету задолженности и в соответствии с предоставленными им платежными реквизитами.

Указанное дает основание для вывода об исполнении Голубевым ФИО7 своих договорных обязательств перед истцом за спорный период.

Учитывая то, что ответчиком требования об оплате задолженности по договору аренды и пени за просрочку внесения арендных платежей исполнены в полном объеме в добровольном порядке, правовых оснований для взыскания с него задолженности по арендной плате и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, в связи с чем в удовлетворении иска Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области надлежит в полном объеме отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в иске к Голубеву ФИО7 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и неустойки (пени) за просрочку внесения арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме 03 октября 2017 года.

Председательствующий                    Т.Ю. Болохонова