Решение суда о внесении изменений в договор аренды № 2-2683/2017 ~ М-2551/2017

Дело № 2-2683-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Заводский районный суд г. Кемерово

В составе судьи Изотовой О.В.

При секретаре Сергиенко А.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 24 августа 2017 года гражданское дело по иску Бондарева Олега Вячеславовича к КУГИ КО о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец Бондарев О.В. обратился в суд с иском к КУГИ КО о внесении изменений в договор аренды. Требования мотивированы тем, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ он является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2792 кв. м, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, юго-восточнее пересечения <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: сервисные центры и станции по обслуживанию и ремонту легковых автомобилей. При этом данным договором аренды ( п.3.2) установлен размер ежемесячного платежа арендной платы в сумме 57083 рубля 34 копейки ежемесячно с внесением ее самостоятельно арендатором до 10 числа месяца, за который производится оплата. Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером № и выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.01.2017 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена Актом об определении кадастровой стоимости от 26 апреля 2016 г. в размере 12 290 467, 76 руб. по состоянию на 08 июля 2015 года. Вместе с тем, решением Кемеровского областного суда от 28.04.2017 г. удовлетворено заявление истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 1 139 000 руб. При таких обстоятельствах, истец полагает, что у арендодателя появились основания для изменения стоимости арендной платы, что не запрещено действующим законодательством, с учетом кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Кемеровского областного суда. Истец полагает, что с 01.01.2017 года при исчислении размера арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением Кемеровского областного суда, и размер арендной платы должен составлять согласно прилагаемому истцом расчету 16 584 рублей 05 копеек в месяц. Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области на заявление о пересмотре размера арендой платы ответил отказом в письме от 13.07.2017,что послужило поводом обращения с настоящим иском. При таких обстоятельствах истец просит: внести изменения в п. 3.2.Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в следующей редакции: «Арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 16 584 рублей 05 копеек» и обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № площадью 2792 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в п. 3.2. договора № от 02.10.2015, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определённой решением Кемеровского областного суда от 03.05.2017г. (л.д.4-9).

Истец Бондарев О.В. надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в суд не явился. Об уважительности причин своей неявки в суд, суд не известил о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. При таких обстоятельствах и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель ответчика КУГИ КО надлежащим образом извещенный о дате и времени судебного разбирательства, в суд не явился. Направил в адрес суда по средствам факсимильной связи отзыв, в котором настаивал на рассмотрении дела по существу, выразил свое несогласие с заявленными требованиями, в удовлетворении которых просил отказать, как не основанных на законе. При таких обстоятельствах и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утверждённого постановлением Кемеровской области от 05 февраля 2010 года № 47, при проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка начальный размер арендной платы определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

Из системного толкования выше изложенных требований закона следует, что допускается установление арендной платы, таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2016 по делу N 307-ЭС15-16409, А05-13768/2014).

Судом установлено, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2792 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: сервисные центры и станции по обслуживанию и ремонту легковых автомобилей. Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (л.д.12-13).При этом данным договором аренды ( п.3.2) установлен размер ежемесячного платежа арендной платы в сумме 57083 рубля 34 копейки ежемесячно с внесением ее самостоятельно арендатором до 10 числа месяца, за который производится оплата (л.д.12). Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером № и выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.01.2017 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена Актом об определении кадастровой стоимости от 26 апреля 2016 г. в размере 12 290 467, 76 руб. по состоянию на 08 июля 2015 года (л.д.14). Решением Кемеровского областного суда от 28.04.2017 года, вступившим в законную силу 03.05.17 года, по гражданскому делу № 3а-391/2017 удовлетворены требования Бондарева Олега Вячеславовича об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 1 139 000 рублей (л.д.16-18).

Судом также установлено, что как положениями Порядка определения размера арендной платы, утверждённого постановлением Кемеровской области, так и условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что поскольку в настоящее время кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка изменилась, а законодатель не исключил применение правил о регулируемой арендной плате к арендной плате, которая определена по договору аренды, заключенному по результатам торгов, арендодатель вправе изменить стоимости арендной платы с 01.01.2017 года, при исчислении размера которой должна применяться кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением Кемеровского областного суда от 28.04.17 года.

При этом, суд учитывает, что иное толкование условий договора в части условий для изменения стоимости арендной платы (в частности, изменение кадастровой стоимости земельного участка только при условии увеличения размере кадастровой стоимости земельного участка) свидетельствовало бы о том, что указанный пункт договора носит дискриминационный характер.

В силу чего, доводы КУГИ КО о невозможности в силу действующего законодательства изменения размера арендной платы по заявлению истца, в отношении земельного участка, полученного в аренду в результате торгов, суд считает несостоятельными.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что имеются основания, предусмотренные ст. 451 ГК РФ, позволяющие расценивать обстоятельство по изменению кадастровой стоимости земли как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и как нарушающее соотношение имущественных интересов сторон, что в свою очередь дает право арендатору (истцу) требовать внесения изменений в договор аренды.

Истцом произведен расчет размера арендной платы спорного земельного участка на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62. Так, согласно расчету, произведённому истцом в соответствии с Порядком определения, размер арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утверждённым постановлением Коллеги Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, с учётом изменений, установленных постановлениями коллегии Администрации Кемеровской области, размер арендной платы составляет 16 584 рублей 05 копеек, исходя из следующего:

Исходная ситуация: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; с кадастровым № № площадью 2 792,00 кв.м.; действующая кадастровая стоимость 1 139 000,00 рублей; кадастровая стоимость за 1 кв.м.- 407,95 рублей. Сумма арендной платы (руб./год) текущая 199 008,65рублей; арендная плата за 1 месяц-16584,05рублей;цена выкупа для физического лица-683 400,00 рублей.

(1139000 *1,1*1,065*1,06*1,055*1,05*1,055*1,129*1,058*4,02%/365*121)+(1 1390000*1,1*1,065* 1,06* 1,055* 1,05* 1,055* 1,129*1,058*4,02%*КОРЕНЬ(4321,51/407,95)/365*24 4)

Расчет арендной платы в соответствии с Постановлением № 62 Коллегии администрации Кемеровской области определяется по формуле: А =КС * Кв *Ки * Кб, где:

А- размер годовой арендной платы-199008,65;

Кс- кадастровая стоимость- 1139000;

Кв- коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка-4,02%;

Кб- коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент), определяется по формуле: корень из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования/ удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. УПК СЗ- среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования-4321,51; УПК С- удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка-407,95 Ки- коэффициент, учитывающий уровень инфляции за 2010-2017г-1,1*1,065*1,06*1,055*1,05*1,055*1,129*1,058;

Кб- коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент), определяется по формуле: корень из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования/ удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

УПК СЗ- среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования-4321,51;

УПК С- удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка-407,95

Кб - применяется для расчета арендной платы с 03/05/2017г. Соответственно: первая часть формулы - это период с 01/01/17 по 02/05/17 - 121 день; вторая часть формулы - это период с 03/05/17 по 31/12/17 - 244 дня.

Указанный расчет стороной ответчика не оспорен, иной расчет арендной платы также не представлен.

Судом также установлено, что истец Бондырев О.В. обратился в Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области с заявлением о пересмотре размера арендой платы по указанным выше основаниям. КУГИ КО ответило истцу отказом в письме от 13.07.2017,указав, что размер арендной платы остается неизменным на весь период действия договора аренды (л.д.19).

Поскольку ответчик отказал истцу в досудебном порядке в изменении заключенного договора аренды в части размера ежемесячных платежей, исчисленных с учетом кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, установленного решением Кемеровского областного суда, то суд полагает, что в соответствии с положениями ст. ст. 451, 452 ГК РФ истец вправе требовать изменения заключенного договора аренды в судебном порядке. В связи с чем, его требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, поскольку в силу действующего законодательства установленная решением суда новая кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.17 года, то суд полагает необходимым возложить на ответчика в судебном порядке обязанность по проведению перерасчета истцу арендной платы спорного земельного участка за период с 01.01.17 года по день вступления в законную силу решения, вынесенного по рассматриваемому в настоящем деле спору.

Руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Бондарева Олега Вячеславовича удовлетворить.

Внести изменения в п. 3.2.Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУГИ КО (арендодателем), с одной стороны, и Бондаревым Олегом Вячеславовичем (арендатором), с другой стороны, в части ежемесячно вносимого размера арендных платежей, изложив его в следующей редакции: «Арендатор самостоятельно ежемесячно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет арендную плату в размере 16 584 рублей 05 копеек».

Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № площадью 2792 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с 01.01.2017 по день вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в п. 3.2. договора № от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определённой решением Кемеровского областного суда от 28.04.17 года, вступившим в законную силу 03.05.17 года.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в апелляционном порядке в месячный срок со дня его изготовления в мотивированной форме.

В мотивированной форме решение изготовлено 29.08.17 года.

Судья: