Решение суда о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, № 2-4352/2017 ~ М-3987/2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар                            ДД.ММ.ГГГГ              

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Кантимира И.Н.    

при секретаре Черкашиной И.В.        

с участием:

представителя истца Хагура А.С. – Хохлова А.В. (доверенность 23АА7208606 от 13.07.2017 года),

представителей ответчика ООО «Московская Строительная Компания» - Заика М.В. (доверенность 61АА4811463 от 01.12.2016 года), Селиванова П.П. (доверенность от 17.02.2017 года), Энокян Н.Э. (доверенность № 4 от 29.05.2017 года),

представителя третьего лица ОАО «Юг-Инвестбанк» - Лебеденко Н.В. (доверенность № 1-101/17 от 05.04.2017 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хагура А. С. к ООО «Московская Строительная Компания» о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

Хагур А. С. обратился в суд с иском к ООО «Московская Строительная Компания» о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним – арендодателем, и ответчиком – арендатором, заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом. Согласно п. 1.1 договора он обязался предоставить, а ответчик принять во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации производственного здания, площадью 22417 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, <адрес>. Как следует из преамбулы договора, земельный участок предоставляется для строительства комплекса многоквартирных жилых домов, что является целью договора, в которой также оговорено, что в случае невозможности достижения указанной цели вне зависимости от причин, стороны не имеют иного интереса в сохранении и выполнении настоящего договора. Во исполнение указанного договора, земельный участок был передан ответчику в аренду, что подтверждается актом приема-передачи (Приложение №1 к договору). Разделом 4 договора предусмотрена обязанность ответчика по выкупу земельного участка. Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что выкуп будет осуществляться путем оплаты частично денежными средствами и частично путем заключения, в будущем (после получения разрешения на строительство многоквартирных (многоэтажных) жилых домов), между ним и ответчиком договора участия в долевом строительстве, по которому он будет выступать дольщиком, а ответчик застройщиком.

Согласно п. 1.3 договора изменение разрешенного вида использования земельного участка на вид, позволяющий строительство и эксплуатацию жилых домов, осуществляется ответчиком. ДД.ММ.ГГГГ между ним – арендодателем, и ответчиком – арендатором, заключен аналогичный договор аренды земельного участка с последующим выкупом. В соответствии с п. 1.1 договора он обязался предоставить, а ответчик принять во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации объекта водоснабжения, площадью 767 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, <адрес> Условия договора те же, что и в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Из изложенного следует, что исполнение вышеуказанных договоров возможно исключительно после изменения вида разрешенного использования переданных в аренду земельных участков и получения разрешения на строительство многоквартирных домов. Им, с целью изменения вида использования, было подано обращение в департамент архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар, на что получен ответ № 29/2730-1 от 27.03.2017 года, из которого следует, что изменить вид разрешенного использования земельных участков по <адрес> на вид – «многоэтажные жилые дома» не представляется возможным. Соответственно, не может быть получено и разрешение на строительство многоквартирных домов. Таким образом, достижение цели, согласованной в заключенных договорах, не возможно.

В связи с чем он просит расторгнуть заключенные между ним и ответчиком договоры от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, погасить регистрационные записи от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ № и №.

В судебном заседании представитель истца – Хохлов А.В., исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил суд удовлетворить их в полном объеме. Суду пояснил, что в соответствии с ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В судебном заседании представитель ответчика – Селиванов П.П., возражал против удовлетворения исковых требований. Суду пояснил, что право арендодателя расторгнуть в одностороннем порядке договор предусмотрено в п. 3.3.2, 6.5 договоров, данные пункты содержат исчерпывающий перечень случаев, в которых арендодатель вправе отказаться от договоров. Такими случаями являются: неполучение арендатором первого разрешения на строительство многоквартирных жилых домов в срок, указанный в п. 3.2.7 договора; не заключение договора участия в долевом строительстве с арендодателем как первым участником долевого строительства; несоблюдение условий, предусмотренных п. 4.2 договора по перечислению денежных средств в размере 100 000 000 (сто миллионов) рублей. В соответствии с п. 3.2.7 договоров арендатор принял на себя обязательство получить первое разрешение на строительство в срок не более 12 месяцев со дня государственной регистрации договора. В отношении договора от ДД.ММ.ГГГГ такой срок истекает ДД.ММ.ГГГГ. Договорами не предусмотрено право или обязанность арендодателя обращаться с заявлениями об изменении вида разрешенного использования. Обратившись с таким заявлением, арендодатель нарушил условия договоров, поставив под угрозу возможность исполнения договоров. На основании изложенного просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенный о дне, месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился.

Представитель третьего лица ОАО «Юг-Инвестбанк» - Лебеденко Н.В., в судебном заседании при разрешении спора между сторонами полагалась на усмотрение суда. Суду также пояснила, что у истца заключен кредитный договор с ОАО «Юг-Инвестбанк», по которому истец исполняет обязательство по оплате суммы долга и процентов.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом – арендодателем, и ответчиком – арендатором, заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом. П. 1.1 договора истец обязался предоставить, а ответчик принять во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации производственного здания, площадью 22417 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом – арендодателем, и ответчиком – арендатором, заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом. Согласно п. 1.1 договора истец обязался предоставить, а ответчик - принять во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации объекта водоснабжения, площадью 767 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Как следует из преамбулы договоров, земельные участки предоставляются для строительства комплекса многоквартирных жилых домов, что является целью договоров, и в случае невозможности достижения указанной цели вне зависимости от причин, стороны не имеют иного интереса в сохранении и выполнении настоящих договоров.

Во исполнение указанных договоров земельные участки были переданы ответчику в аренду, что подтверждается актами приема-передачи (Приложения №1 к договорам). Разделом 4 договоров предусмотрена обязанность ответчика по выкупу земельных участков. Пунктом 4.2 договоров предусмотрено, что выкуп будет осуществляться путем оплаты частично денежными средствами и частично путем заключения в будущем (после получения разрешения на строительство многоквартирных (многоэтажных) жилых домов), между истцом и ответчиком договора участия в долевом строительстве, по которому истец будет выступать дольщиком, а ответчик застройщиком. В соответствии с п. 1.3 договоров, изменение разрешенного вида использования земельного участка на вид, позволяющий строительство и эксплуатацию жилых домов, осуществляется ответчиком.

Согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар № 29/2730-1 от 27.03.2017 года в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными Решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 года № 19 п. 6, земельные участки: кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и кадастровый №, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, расположены в производственной зоне (П). В указанной территориальной зоне вид использования «многоэтажные жилые дома» Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар не предусмотрен, то есть является не разрешенным.

В соответствии с предостережением прокуратуры города Краснодара от 10.09.2015 года о недопустимости нарушений градостроительного и земельного законодательства при реализации полномочий органов местного самоуправления в данной сфере правоотношений, в том числе несоответствия правил генеральному плану, а также застройки земельных участков, виды разрешенного использования которых противоречат перспективному развитию территорий, определенному генеральному плану, изменить вид разрешенного использования вышеуказанным земельным участкам на вид – «многоэтажные жилые дома» не представляется возможным.

Суд считает, что обращение истца в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар не является нарушением условий договоров (несмотря на то, что обязанность получения такого разрешения возложена договорами на ответчика), так как данные действия были направлены на достижение общей цели, указанной в договорах.

Вместе с тем ответчиком не представлено доказательств обращения за получением соответствующего разрешения и доказательств возможности получения такого разрешения в предусмотренные договором сроки.

Так, по ходатайству представителей ответчика 7.07.2017 года суд откладывал судебное разбирательство с тем, чтобы у ответчика была возможность предоставить суду ответ департамента архитектуры и градостроительства, из которого, по словам представителей ответчика, следует, что изменение разрешенного вида использования спорного земельного участка на необходимый, возможно. Однако, в последующем судебном разбирательстве стороной ответчика такое письмо суду представлено не было.

В соответствии с ч. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок.

Согласно ч. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

На основании приведенных норм закона, суд установил, что вышеуказанные договоры подлежат расторжению, в связи с невозможностью достижения целей договоров, указанных в преамбулах, а именно: земельные участки предоставляются для строительства комплекса многоквартирных жилых домов, и в случае невозможности достижения указанной цели вне зависимости от причин, стороны не имеют иного интереса в сохранении и выполнении настоящих договоров.

На основании ст. ст. 307, 416 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Хагура А. С. к ООО «Московская Строительная Компания» о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ – удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между Хагур А. С. и ООО «Московская Строительная Компания» договор аренды с последующим выкупом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации объекта водоснабжения, площадь: 767 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Расторгнуть заключенный между Хагур А. С. и ООО «Московская Строительная Компания» договор аренды с последующим выкупом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации производственного здания, площадь: 22417 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Данное решение является основанием для погашения регистрационных записей от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ № и №

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара                    И.Н. Кантимир

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара                    И.Н. Кантимир