Решение суда об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов № 2- 4548/2013 ~ М-4160/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«07» октября 2016 года Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Алексеева Н.А.,

при секретаре Султановой Б.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4548/13 по иску Романова <данные изъяты> к Афанасьевой <данные изъяты> об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, мотивируя тем, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, по условиям которого истцом было куплено принадлежащее ответчику по праву собственности недвижимое имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1820 кв.м., категория земель: земли поселений, с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес> и расположенный на нем: жилой дом, двухэтажный, назначение: жилое, общей площадью 157,7 кв.м., инв. № №, лит. 1,2, А, а, с кадастровым (условным) номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вместе именуемые - недвижимое имущество. Право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировали. По соглашению сторон недвижимое имущество было оценено и продано в собственность за <данные изъяты> рублей 00 копеек. Имущество, а именно жилой дом, был приобретен непосредственно для круглогодичного проживания семьи истца. Оплата за имущество была произведена за счет средств от продажи единственного их совместного с супругой ФИО1, жилья. Дом устроил их в плане удобства его территориального расположения. Передача земельного участка и жилого дома была произведена по передаточному акту в марте 2016 года. В это время еще лежал снег. При осмотре недвижимого имущества каких-либо дефектов и недостатков не совместимых с назначением дома как жилого, истец не обнаружил. Проблемы начались позже, после таяния снега истец обнаружил сначала пятно снаружи на стене дома. При перекрытии крана холодной воды пятно уменьшалось, при открытии увеличивалось. Доступ к пятну был возможен только после демонтажа кухонной мебели и вскрытии обоев и обшивки стены внутри дома. В системе инженерных коммуникаций была обнаружена размороженная труба горячего водоснабжения в нескольких местах, предположительно это произошло вследствие остановки котла отопления по причине отключения света зимой 2010 года. Происходило постоянное затопление подполья в течение 3-х лет. В мае 2016 года пошли трещины по фасаду, трещины и деформация покрытий стен и полов наблюдается также во всех комнатах первого этажа, они увеличиваются с каждым днем. После вскрытия обшивки стены и конструкции пола на кухне было обнаружено: сильно заплесневелые обои, гнилые балки и лаги пола перекрытий, пораженные различными грибками. Каркас чистового пола частично сгнил, нижняя часть паркета почернела, черновой пол, устроенный из плит ЦСП, разрушен, а некоторые плиты даже упали. Кроме того, утеплитель «Пеноизол» превратился в илообразную смесь; каркас цоколя, изнутри устроенный из деревянных брусков, покрыт грибками, а балки, по которым закреплена электропроводка, сгнили и частично упали на землю. Несущий каркас, который является основным несущим элементом дома, состоящий из бруса 150x150, практически полностью покрыт грибком, в результате чего сгнил, имеются многочисленные переломы и деформации балок. ДД.ММ.ГГГГ истцу пришлось сделать дополнительный доступ в подполье механически вскрывая пол, включая дорогой паркет. Масштабы скрытых недостатков и разрушений всей обвязки каркаса дома ужасающие. 14 июня этого года, истец сообщил об обнаруженных повреждениях ответчику. Потом неоднократно с ним связывался по телефону, а при встрече просил помочь в исправлении данной ситуации, просьбы с его стороны были достаточно корректными. Истец предлагал урегулировать спорную ситуацию в досудебном порядке. Ответчик сначала предложил <данные изъяты> руб. 00 коп. Истца такая незначительная сумма не устроила. В ответ Афанасьева О. Н. посоветовала обратиться в суд, при этом отказалась вообще от выплаты какого-либо возмещения. Следует отметить, что ремонтные работы необходимо произвести в кратчайшие сроки, в противном случае, дом может упасть. Это подтвердили ряд независимых друг от друга строительных бригад и организаций, производивших осмотр дома на предмет ликвидации обнаруженных недостатков. Цена ремонтных работ сложилась из стоимости демонтажных работ и строительно-монтажных работ по восстановлению нижнего каркаса всего дома с учетом стоимости необходимых материалов. Суммы предложенных восстановительных работ варьировались в пределах от <данные изъяты> руб. 00 коп. до <данные изъяты> руб. 00 коп. и более. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО ТОПМАСТ Экспертсистема был заключен договор на проведение строительно-технической экспертизы. В соответствии с выводами экспертизы здание находится в аварийном состоянии и на данный момент для эксплуатации (проживания) не пригодно. Указанный дом также приобретался для проживания пожилых родителей-инвалидов, нуждающихся в постоянном уходе. Истец перевез их в апреле этого года с <адрес>. В связи с невозможностью проживания в доме членам семьи истца были нанесены нравственные и серьезные физические страдания, состояние здоровья значительно ухудшилось: было несколько сердечных приступов, давление повысилось, папа истца перестал ходить, они вынуждены были обратиться к ряду врачей за помощью. В настоящее время у них нет места для проживания. Они временно находятся у старшей дочери в квартире (28 кв.м. жилой площади), где еще проживают трое взрослых. Необходимые условия для нормального проживания у них отсутствуют. В связи с такой ситуацией истцу приходится нервничать, волноваться и переживать за родителей. Истец считал, что ему нанесен моральный вред и просил компенсировать его в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. Таким образом, для восстановления возможности проживания в доме необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий, а именно: необходима замена нижнего каркаса всего <адрес>% (замена бруса 150x150) с устройством ж\б ростверка, замена лаг пола, замена чернового пола и утеплителя, замена основания чистового пола, замена чистового пола, поскольку демонтаж старого с сохранением не возможен, замена каркаса цоколя, замена части стоек каркаса стен, замена пола в прихожей и санузле первого этажа с разборкой кафельной плитки и основания, все перечисленные работы необходимо также выполнить и для веранды; проведение экологической (биологической) экспертизы. Поскольку, согласно экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ, ремонтные работы по замене нижнего каркаса всего дома затрагивают основные конструктивные элементы жилого дома и должна быть произведена замена отдельных конструкций дома, поэтому данные работы относятся к работам по капитальному ремонту. Работы по капитальному ремонту должны быть выполнены в соответствии с проектом. Также необходимо проведение соответствующего строительного контроля. Убытки по проведению строительного контроля для выполнения капитального ремонта дома истец оценил на сумму <данные изъяты> руб. 00 коп., и стоимость изготовления проекта выполнения капитального ремонта дома на сумму <данные изъяты> руб. 00 коп. Убытки по проведению экологической (биологической) экспертизы истец оценил на сумму <данные изъяты> руб. 00 коп. Основная претензия к ответчику - это качество жилого дома, которое не соответствует условиям договора. Ответчик создал истцу препятствия в реализации права собственности на указанное имущество, поскольку истец не может проживать в доме. Претензия об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества в досудебном порядке, направленная на электронный адрес Афанасьевой О.Н. и полученная ею ДД.ММ.ГГГГ, оставлена без ответа.

Истец Романов А.И. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Афанасьева О.Н. в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом, заявления о рассмотрении настоящего гражданского дела в ее отсутствие не представила.

Представитель ответчика Кукушкин А.В. в судебное заседание не явился, согласно заявлению не смог явиться на судебное заседание в связи с занятостью в ином судебном заседании.

Суд, выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Афанасьевой О.Н. и Романовым А.И. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которого в собственность Афанасьевой О.Н. был передан земельный участок и находящийся на нем жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>) (л.д.8-10).

Согласно п. 2 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и Афанасьевым О.Н.

Согласно п. 10 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемых земельного участка, жилого дома, осмотрел их до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружил.

ДД.ММ.ГГГГ Афанасьевой О.Н. и Романовым А.И. был подписан передаточный акт (л.д. 11), согласно п. 2 которого покупатель подтверждает, что недвижимое имущество ему передано надлежащего качества, принимает ключи и документы.

Согласно п. 3 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ претензий друг к другу покупатель и продавец не имели.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил от истца сумму в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. в счет оплаты земельного участка и находящегося на нем жилого дома (л.д. 12).

Право собственности истца на земельный участок и находящийся на нем жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>) было оформлено надлежащим образом (л.д.13,14).

ДД.ММ.ГГГГ истец, в связи с обнаружением мокрого пятна на наружной стене дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключил с ООО ТОПМАСТ Экспертсистема договор на проведение строительной экспертизы (л.д.19, 20), в связи с чем им были понесены расходы в размере <данные изъяты> руб. 00 коп. (л.д.21).

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-63) выявленные нарушения при экспертном осмотре жилого дома по адресу: <адрес> необходимо устранить, в соответствии с проектами, требованиями технических регламентов, ГТУЭ, СНиП, ГОСТ. Перечисленные дефекты и отклонения могли быть вызваны рядом причин: в местах проведения экспертизы, подполье (куда был организован доступ и соответствующее освещение) несущий каркас основания пола частично разрушен; отсутствие дренажной системы для отвода грунтовых и поверхностных вод. В результате чего произошло намокание (переувлажнение) грунта; недостаточное количество и сечение вентиляционных продухов в цоколе; по характеру и степени разрушения утеплителя, деревянных конструкций дома, микроорганизмы и повышенная влажность воздействовали на вышеперечисленные элементы не менее одного года; обработка деревянных конструкций антипиренами и антикоррозионными составами отсутствует или выполнена частично; отсутствие гидроизоляции свай; нарушение целостности отделочных материалов облицовки помещений внутри дома и по фасаду здания вследствии частичного разрушения опорной конструкции дома; уклон отмостки по периметру в сторону дома (контруклон), что не обеспечивает полностью отвод воды от здания; некачественная стыковка стеновых панелей между собой. Совокупность вышеперечисленных недостатков, отклонений и нарушений, выявленных в процессе проведения строительной экспертизы, позволило сделать вывод о том, что здание находится в аварийном состоянии и на данный момент для эксплуатации (проживании) не пригодно.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены на сумму <данные изъяты> руб. 00 коп. (л.д.15-17), что подтверждается описью вложения, квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ООО ТОПМАСТ Экспертсистема договор на проведение строительной экспертизы, в связи с чем им были понесены расходы в размере <данные изъяты> руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ; расходы в размере <данные изъяты> руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом направлялась в адрес ответчика телеграмма о вызове Афанасьевой О.Н. на проведение экспертизы, расходы по отправлению телеграммы составили <данные изъяты> коп., что подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно дефектной ведомости от ДД.ММ.ГГГГ итоговая стоимость по ремонту фундамента и перекрытия 1 этажа жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, д.17 составила <данные изъяты> руб. 00 коп.

Суд, учитывая, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 19 февраля 2016 года истец знал, что жилой дом перешел во владение ответчика в 2005 году; строительная экспертиза сторонами до заключения, в процессе заключения договора купли-продажи не проводилась; истец до заключения договора купли-продажи осмотрел земельный участок, жилой дом, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружил и был удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, в силу ст. 56 ГПК РФ истцом суду не представлено достоверных и допустимых доказательств возможности уменьшения покупной цены дома на <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 475, 557 ГК РФ, ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых Романова <данные изъяты> к Афанасьевой <данные изъяты> об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца.

Решение изготовлено в окончательном виде 11 октября 2016 года.

Судья: Н.А. Алексеев