Решение суда об оспаривании решения и обязании устранить нарушения № 2а-2046/2017 ~ М-1428/2017

Дело № 2а-2046/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2017 года

Приволжский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Миннегалиевой Р.М.,

при секретаре Яруллиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Егорова А.Н. к Управлению Росреестра по РТ об оспаривании решения и обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Егоров А.Н. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РТ о признании незаконным решения № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации, обязании зарегистрировать договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Егоровым А.Н. и ООО «Народные юристы».

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и ООО «Народные юристы» заключен договор уступки права требования №, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором № участия в долевом строительстве жилого комплекса по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, сроков передачи объекта долевого строительства. Передача в рамках договора уступки прав между административным истцом и ООО «Народные юристы» только права требования по неустойке является законной, так как основана на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации. ДД.ММ.ГГГГ административный истец и ООО «Народные юристы» обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации указанного договора уступки права требования, однако административным ответчиком ДД.ММ.ГГГГ было вынесено решение № об отказе в регистрации. С данным отказом административный истец не согласен, поскольку он противоречит положениям п. 1 ст. 382, п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ч. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В судебное заседание административный истец не явился, его представитель, также представляющая по доверенности интересы заинтересованного лица – ООО «Народные юристы», заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Татарстан с административным иском не согласилась.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Казанские окна» (застройщик) и Егоровым А.Н. (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве жилого комплекса по <адрес>, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом № жилого комплекса по <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта (п. 2.1).

Согласно п. 1.4 данного договора, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира со строительным номером 361, общей проектной площадью 32,21 кв. м, расположенная на 6 этаже в блок-секции № жилого дома № в жилом комплексе по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Егоровым А.Н. (цедент) и ООО «Народные Юристы» (цессионарий) заключен договор уступки права требования №, в соответствии с которым цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором № участия в долевом строительстве жилого комплекса по <адрес>, заключенным между ООО «Казанские окна» и Егоровым А.Н. ДД.ММ.ГГГГ, срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры со строительным номером 361, общей проектной площадью 32,21 кв. м, расположенной на 6 этаже в блок-секции № дома по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по день передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Цедент передает цессионарию следующие права: право взыскания неустойки (пени) (основной долг), рассчитанной в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214, из расчета 1 638,89 за каждый день просрочки; право взыскания иных платежей, включая неустойки, штрафы и т.д., в том числе в соответствии с Законом «О защите прав потребителей»; права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие, связанные с данным требованием права, в том числе право на заключение договора оказания юридических услуг и взыскания понесенных в связи с этим расходов, а также судебных расходов, которые могут возникнуть в процессе осуществления данного права.

ДД.ММ.ГГГГ Егоров А.Н. передал ООО «Народные Юристы» договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями, дополнениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью данного договора, а также справку об оплате объекта долевого строительства, о чем между ними подписан акт приема-передачи документов.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец и представитель ООО «Народные Юристы» обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ №, Управлением Росреестра по РТ принято решение об отказе в государственной регистрации, так как вышеуказанный договор уступки права требования не подлежит государственной регистрации. Кроме того, данный договор не содержит информацию о согласовании с застройщиком.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 4 и ч. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с п. 4 ч. 1 и ч. 2 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В силу ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В оспариваемом решении от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации административный ответчик ссылается на статью 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», которая предусматривает принятие решения об отказе в осуществлении государственной регистрации прав только в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В случае если государственный регистратор приходит к выводу о том, что право, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом, статья 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает приостановление государственной регистрации на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия такого решения, а не отказ в регистрации.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности отказа в государственной регистрации без предварительного приостановления государственной регистрации в целях предоставления заявителю возможности устранения имеющихся недостатков.

В рассматриваемом случае государственный регистратор принял решение об отказе в осуществлении государственной регистрации без приостановления государственной регистрации, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Более того, вывод государственного регистратора о том, что представленный на регистрацию договор уступки не подлежит государственной регистрации, также является преждевременным по следующим основаниям.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно статье 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Проанализировав положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация уступки права требования неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка является обеспечительной мерой за ненадлежащее выполнение застройщиком обязательства. В данном случае государственная регистрация уступки права требования неустойки осуществляется с учетом наличия неисполненного застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и предполагает обременение недвижимости.

Из пояснений представителя административного истца следует, что квартира административному истцу до настоящего времени не передана.

Между тем, государственным регистратором государственная регистрация не была приостановлена. Документы, подтверждающие факт передачи квартиры дольщику, а также произведена ли оплата по договору долевого участия и дано ли согласие застройщика на уступку, не истребованы.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что решение от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в государственной регистрации договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ принято административным ответчиком необоснованно и подлежит признанию незаконным.

Поскольку административным ответчиком нарушена предусмотренная законом процедура государственной регистрации, то суд считает необходимым возложить на регистрирующий орган обязанность повторно рассмотреть заявление Егорова А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора уступки права требования.

Требование административного истца о возложении на административного ответчика обязанности произвести государственную регистрацию договора уступки права требования подлежит отклонению, так как заявление о государственной регистрации подлежит разрешению регистрирующим органом повторно в связи с нарушением порядка осуществления государственной регистрации.

Таким образом, административное исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ

Административное исковое заявление удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по РТ от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в регистрации.

Обязать Управление Росреестра по РТ повторно рассмотреть заявление Егорова А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора уступки права требования.

В удовлетворении требований Егорова А.Н. о возложении на Управление Росреестра по РТ обязанности зарегистрировать договор уступки права требования отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского

районного суда г. Казани Миннегалиева Р.М.