Решение суда о признании незаконными действий государственного органа по приостановлению государственной регистрации договора № 2а-1705/2017 ~ М-1718/2017

Дело № 2а-1705/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2017 года                            город Омск

Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Кирилюк З.Л., при секретаре судебного заседания Абрамкиной Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Д.О.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными действий государственного органа по приостановлению государственной регистрации договора,

УСТАНОВИЛ:

Д.О.В.. обратилась в суд с названным административным иском, в обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между П.Д.А.. и ООО ИСК «Д» были заключены договоры долевого участия в строительстве № в отношении нежилых помещений № (условный номер), № (условный номер), № (условный номер) соответственно, расположенных по адресу: <адрес>, планируемая общая площадь по проекту составляет <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м соответственно. Данные договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные помещения входят в состав многоквартирного дома, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ П.Д.А.. по договорам № уступки права требования уступил ей права требования к ООО ИСК «Д» по договорам долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ она и П.Д.А.. обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации уступки прав требования.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области государственная регистрация договоров была приостановлена, со ссылкой на наличие запрета судебного пристава-исполнителя ОСП по <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на проведение регистрационных действий в отношении принадлежащего ООО ИСК «Д» земельного участка с кадастровым номером №.

Считает данные действия регистрирующего органа незаконными, поскольку содержание и смысл принятого в отношении земельного участка запрета на совершение регистрационных действий заключалось в запрете отчуждать имущество, устанавливать новые обременения, которые могли бы изменить баланс правомочий, осуществляемых в отношении объектов недвижимости. После государственной регистрации П.Д.А. договоров участия в долевом строительстве на земельный участок уже были наложены обременения в этой части. Уступка права требования по договору долевого участия не изменяет существующее положение объекта недвижимости, при смене залогодержателя не происходит возникновения или регистрации нового обременения, меняются лишь участники правоотношений без затрагивания субъективных прав ООО ИСК «Д» на земельный участок. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора.

Просит признать незаконными решения Управления Росреестра по Омской области №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию договоров, заключенных между П.Д.А.. и ней, об уступке права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; об уступке права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; об уступке права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ

Д.О.В., П.Д.А.. в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Д.О.В.. П.А.С.., действующий на основании доверенности, требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске и дополнениях к нему.

Представитель Управления Росреестра по Омской области К.Д.Н.., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения иска, поддержал доводы, изложенные в отзыве на административное исковое заявление.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС Российской Федерации граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу п. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для приостановления государственной регистрации предусмотрены в статье 26 Закона о регистрации.

В соответствии с положениями п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Д» (застройщик) и П.Д.А.. (участник долевого строительства) были заключены следующие договоры:

- договор долевого участия в строительстве №, объектом долевого строительства является нежилое помещение № (условный номер), расположенное на <данные изъяты> этаже в строящемся <данные изъяты>-ти этажном жилом доме № № (1-й этап строительства), со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, с планируемой общей площадью помещения по проекту <данные изъяты> кв.м. Цена договора составила <данные изъяты> руб. (л.д. №);

- договор долевого участия в строительстве №, объектом долевого строительства является нежилое помещение № (условный номер), расположенное на <данные изъяты> этаже в строящемся <данные изъяты>-ти этажном жилом доме № № (1-й этап строительства), со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, с планируемой общей площадью помещения по проекту <данные изъяты> кв.м. Цена договора составила <данные изъяты> руб. (л.д. №);

- договор долевого участия в строительстве №, объектом долевого строительства является нежилое помещение № (условный номер), расположенное на <данные изъяты> этаже в строящемся <данные изъяты>-ти этажном жилом доме № № (1-й этап строительства), со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, с планируемой общей площадью помещения по проекту <данные изъяты> кв.м. Цена договора составила <данные изъяты> руб. (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ указанные договоры долевого участия в строительстве зарегистрированы в Управлении Росреестра по Омской области, ДД.ММ.ГГГГ расчет по договорам произведен в полном объеме, что подтверждается справками от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между П.Д.А. («Сторона 1») и Д.О.В. («Сторона 2») заключены договоры уступки права требования № по договорам долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которых «Сторона 1» уступает, а «Сторона 2» принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие «Стороне 1» на основании договоров долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ два <данные изъяты>-ти этажных жилых дома № №, № со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, <данные изъяты>-ти этажный жилой дом № № (1-й этап строительства) расположенный по адресу <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, строительный адрес в <адрес>, введены в эксплуатацию.

Согласно справкам, выданным ООО ИСК «Д», от ДД.ММ.ГГГГ акты приема-передачи между ООО ИСК «Д» и П.Д.А. до договорам долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не подписывались (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ П.Д.А. и Д.О.В.. обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации договоров уступки прав требования, к каждому из которых был приложен пакет документов, а именно: договоры долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, договоры уступки права требования по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, справки от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Омской области направлено уведомление о приостановлении осуществления государственной регистрации договора уступки прав требования со ссылкой на наличие постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества должника ООО ИСК «Д», в том числе, земельного участка с кадастровым номером № (л.д. №).

Оценивая обоснованность приостановления государственной регистрации договоров, суд исходит из следующего.

Из материалов дела усматривается, что застройщик ООО ИСК «Д» являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

По смыслу действующего законодательства, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право собственности на земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Таким образом, с момента государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ответчика ООО ИСК «Д» на земельный участок с кадастровым номером № в силу закона обременено правом залога П.Д.А. на основании договоров долевого участия в строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскателем по которому является ИФНС по <адрес>, предмет исполнения – взыскание налогов, сборов, пеней штрафов в размере <данные изъяты> руб., судебным приставом-исполнителем ОСП по <данные изъяты> объявлен запрет на совершение регистрационных действий на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества должника ООО ИСК «Д», в том числе, земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение которого установлено в <данные изъяты> относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом, имеющий почтовый адрес: <адрес> (л.д. №).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее по тексту – Закон об исполнительном производстве) задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

По смыслу положений Закона об исполнительном производстве запрет регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества является мерой, обеспечивающей исполнение исполнительного документа, принятой в целях исключения выбытия имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в будущем.

Согласно статье 382 ГК Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 ГК Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В силу пункта 1 статьи 389 ГК Российской Федерации сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 ГК Российской Федерации цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

Следовательно, внесение в ЕГРП записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества.

На основании изложенного можно сделать вывод, что принятые постановлением судебного пристава-исполнителя меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества ООО ИСК «Д», в том числе в отношении указанного земельного участка, запрещают собственнику данного земельного участка осуществлять действия по распоряжению им, а регистрирующему органу соответственно осуществлять государственную регистрацию перехода прав собственности и вещных прав в отношении такого имущества до снятия запрета, но не препятствует регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Поскольку ипотека в силу закона за земельный участок с кадастровым номером № по договорам долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ранее была зарегистрирована Управлением Росреестра по Омской области, то государственная регистрация заключенных между П.Д.А.. и Д.О.В. договоров уступки права требования по данным договорам долевого участия в строительстве не влечет за собой регистрационных действий по отчуждению, исключению из госреестра либо обременению земельного участка.

Исходя из обстоятельств дела, представленных заявительницей на государственную регистрацию документов, с учетом указанных норм права, у Управления Росреестра по Омской области не было законных оснований для приостановления осуществления государственной регистрации договоров уступки права требования, в связи с чем данные действия регистрирующего органа нельзя признать законными.

Более того, суд отмечает, что после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика (в настоящем случае ООО ИСК «Д») и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах требования, заявленные Д.О.В.. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

административное исковое заявление Д.О.В. удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о приостановлении государственной регистрации договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществить государственную регистрацию договоров, заключенных между П.Д.А. и Д.О.В., об уступке права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; об уступке права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; об уступке права требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья                                    Решение суда вступило в законную силу 21.07.2017