Решение суда о приостановлении государственной регистрации права собственности № 2а-2583/2017 ~ М-2793/2017

Дело № 2а-2583/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Первомайский районный суд г. Омска в составе

председательствующего судьи Валитовой М.С.

при секретаре Аримбековой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

в городе Омске 05 октября 2017 года

дело по административному иску Шарапова С. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

    Шарапов С.Г. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности.

    В обоснование требований указал, что решением ответчика от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация права собственности на квартиру по адресу: <адрес> на основании договора соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ.

    При этом административный ответчик ссылался на то обстоятельство, что изначально право на квартиру должно быть зарегистрировано за застройщиком Омской городской ассоциацией инвалидов и ветеранов боевых действий.

    С данным решением ответчика не согласен по следующим основаниям.

    ДД.ММ.ГГГГ между заказчиком <данные изъяты>», <данные изъяты>» заключен договор о совместном инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>.

    ДД.ММ.ГГГГ он заключил <данные изъяты> договор соинвестирования №/<данные изъяты>, а ДД.ММ.ГГГГ получил оплаченную им квартиру по адресу: <адрес>, т.е. приобрел права на это имущество как на субъект инвестиционной деятельности, следовательно, квартира не может быть зарегистрирована за застройщиком.

На основании изложенного просит признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

    Административный истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

    Представитель административного истца Петренко К.И., действующая на основании доверенности (л.д.23), в судебном заседании требования с учетом дополнительных пояснений поддержала.

    Представитель административного ответчика Терехова Е.В., действующая на основании доверенности (л.д.103), в судебном заседании требования не признала ввиду их необоснованности.

    Представители заинтересованных лиц ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» и Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона о регистрации орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственной регистрации предусмотрены в статье 26 Закона о регистрации недвижимости.

    Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между заказчиком Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий с инвесторами 1 - <данные изъяты>» заключен договор о совместном инвестировании строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>, <данные изъяты> <адрес> в срок с <данные изъяты> <данные изъяты> года (л.д.44-48).

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение, что стороны в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> получают часть жилых и нежилых помещений (долю), которые распределяются в следующих размерах: инвестору-<данные изъяты> от общей площади жилых помещений (квартир), <данные изъяты> от общей площади жилых помещений (квартир), а также <данные изъяты> нежилых (офисных) помещений, <данные изъяты> от общей площади жилых помещений (квартир) (л.д.49-50).

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ стороны решили уточнить предмет договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и внесли изменения в п.1.1, изложив его в следующей редакции:

«1.1. По настоящему договору заказчик привлекает инвесторов для инвестирования строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>».

2. В соответствии с п.4.3. договора стороны подписывают окончательное соглашение о распределении квартир и нежилых помещений (приложение №), которое является неотъемлемой частью настоящего договора, в указанном перечне <адрес> распределена <данные изъяты>» (л.д.51).

ДД.ММ.ГГГГ между инвестором <данные изъяты>» и соинвестором Шараповым С.Г. заключен договор соинвестирования №/<данные изъяты>, предметом которого являются отношения сторон, связанные с объединением принадлежащих им денежных средств в целях совместного осуществления капитальных вложений и последующего получения в собственность части имущества, созданного в результате реализации инвестиционного проекта пропорционально размеру внесенного инвестиционного взноса (п.1.1).

Согласно п. 1.2 договора соинвестор вносит, а инвестор принимает денежные средства в сумме, указанной в договоре с целью осуществления капитальных вложений в строительство кирпично-монолитного жилого дома по адресу: <адрес>, ОАО, <адрес>.

Оплата соинвестором инвестиционного взноса является основанием для участия соинвестора в разделе имущества, созданного в результате реализации инвестиционного проекта, планируемый окончания строительства – <данные изъяты> <данные изъяты> года (п.п.1.3,1.4).

Пунктом п. 2.1 договора предусмотрено, что соинвестор приобретает право на получение в собственность в жилом доме по адресу: <адрес> квартиры с условным номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты>

В соответствии с п. 5.3 соинвестор Шарапов С.Г. принял на себя обязанность по сдаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру в течение <данные изъяты> дней после подписания акта приема-передачи квартиры (л.д.36-39).

ДД.ММ.ГГГГ инвестор ОАО Территориальный проектный институт «Омскгражданпроект» передал соинвестору Шарапову С.Г. квартиру по адресу: <адрес> (л.д.35).

ДД.ММ.ГГГГ Шарапов С.Г. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру площадью <данные изъяты>м. по адресу: <адрес> (л.д.32-34).

ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик уведомил Шарапова С.Г. о приостановлении государственной регистрации права собственности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что за государственной регистрацией обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права собственности (л.д.9-10).

Оценивая правомерность заявленных истцом требований, суд отмечает следующее.

Согласно п.п. 2, 5 ст. 26 Закона о регистрации непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также обращение с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав ненадлежащего лица является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

    В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

    Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

    При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

Согласно ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

    Из анализа условий заключенного между инвестором <данные изъяты>» и соинвестором Шараповым С.Г. договора соинвестирования №/<данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ следует, что он содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым при условии оплаты инвестиционного взноса соинвестор приобретает право на получение в собственность квартиры в жилом доме.

То есть, фактически Шарапов С.Г. принял на себя обязательство передать другой стороне договора <данные изъяты> <данные изъяты>» денежные средства в сумме <данные изъяты>, в связи чем получил право на передачу ему по окончанию строительства жилого дома квартиры по адресу: <адрес>.

Сделка, согласно которой одно лицо обязуется передать в собственность другого лица вещь, а приобретатель вещи обязуется оплатить за нее определенную цену, именуется договором купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, следовательно, договор соинвестирования, заключенный между Шараповым С.Г. и <данные изъяты>» представляет собой договор купли-продажи недвижимости будущей недвижимой вещи.

    Доводы истца, что Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № применению не подлежит являются необоснованными, поскольку дата заключения договора – основания регистрации права в данном случае не имеет значения.

    Согласно разъяснениям указанного Постановления для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как предусмотрено ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 40 Закона о регистрации недвижимости право собственности на вновь создаваемое имущество возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на созданные здания или сооружения осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации).

Установлено, что согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель Департамент недвижимости Администрации <адрес> предоставил арендатору Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий в аренду земельный участок общей площадью <данные изъяты>. по адресу: <адрес> для проведения подготовительных работ и выноса временных гаражей (л.д.92-95).

Распоряжением Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий предоставлен земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> аренду для жилищных нужд под строительство жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство жилого дома (л.д.80,81-82).    

    Жилой дом был возведен Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий и ДД.ММ.ГГГГ сдан в эксплуатацию (л.д.76-89).        

    Таким образом, с учетом вышеприведенных норм права и представленных в материалы дела документов, суд полагает, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество в силу ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых, являвшейся застройщиком, имеющем право на земельный участок.

Суд при рассмотрении настоящего спора не усматривает оснований не согласиться с оценкой заключенного договора соинвестирования как договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, в то же время для передачи права собственности на недвижимое имущество покупателя по договору продавец должен таким правом обладать.

    В соответствии с ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

    Однако на момент обращения Шарапова С.Г. за государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости по адресу: <адрес> реестре отсутствовала запись о праве собственности застройщика - Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий на данное жилое помещение.

    В связи с указанным суд соглашается с доводами ответчика, что до регистрации права собственности на квартиру за Шараповым С.Г. его необходимо зарегистрировать за Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий. Соответственно в данной ситуации за регистрацией права обратилось ненадлежащее лицо.

    Кроме того, суд отмечает, что договор соинвестирования заключен ДД.ММ.ГГГГ, квартира передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, хотя строительство дома было закончено еще ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ дом был принят в эксплуатацию, т.е. Шарапов С.Г. явно не участвовал своими средствами в строительстве жилого дома (л.д.40, 76-77, 86-89).

    В соответствии со ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Поскольку в судебном заседании не была установлена совокупность таких условий как несоответствие решения ответчика нормативным правовым актам и нарушение этим решением прав и законных интересов административного истца, действия по приостановлению регистрации права собственности соответствуют законодательству РФ, осуществлены в пределах полномочий регистрирующего органа, права либо свободы административного истца не нарушены, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

При этом суд учитывает, что административный истец не лишен возможности устранения препятствий в оформлении права собственности на объект недвижимости путем обращения с соответствующим заявлением к Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий, а в случае отказа – путем предъявления требований к застройщику в порядке искового производства.

Руководствуясь ст.ст.177-178 КАС РФ, суд

РЕШИЛ

Отказать в удовлетворении требований Шарапова С. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

мотивированное решение составлено 05.10.2017