Решение суда № 2а-3538/2017 ~ М-3306/2017

Дело № 2а-3538/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 июня 2017 года

Приволжский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Миннегалиевой Р.М.,

при секретаре Яруллиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Натфулина А.Ф. к Управлению Росреестра по РТ об оспаривании решения, обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Натфулин А.Ф. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РТ об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании зарегистрировать договор уступки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Натфулиным А.Р., Натфулиной А.Ф. и ООО «Народные юристы».

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тандем-Д» и ООО «Партнер» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес>. По условиям договора застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать до ДД.ММ.ГГГГ включительно участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру по строительным номером №, общей проектной площадью 82,33 кв. м, расположенную на 13 этаже. Стоимость объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и Натфулиным А.Ф., Натфулиной А.Р. заключен договор уступки права требования, по которому к Натфулину А.Ф. и Натфулиной А.Р. перешло право требования по договору № участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тандем Д» и Натфулиными А.Ф., А.Р. был подписан акт сдачи-приемки объекта долевого строительства. Однако обязанность по передаче объекта не была выполнена в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве. Между ООО «Народные юристы» и участниками долевого строительства заключен договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому участники долевого строительства передают обществу право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока. Однако Управление Росреестра по РТ приостановило регистрацию данного договор на том основании, что такой договор не подлежит регистрации. С данным решением административный истец не согласен, поскольку оно противоречит положениям действующего законодательства.

В судебное заседание административный истец не явился, его представитель по доверенности – Малькова Е.В., также представляющая по доверенности интересы заинтересованных лиц – Натфулиной А.Р. и ООО «Народные юристы», поддержала заявленные требования.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Татарстан с административным иском не согласилась.

Заинтересованное лицо – Натфулина А.Р. в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена.

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

    Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Тандем-Д» и ООО «Партнер» был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Согласно пункту 1.1 данного договора застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный односекционный четырнадцати-восемнадцатиэтажный каркасно-монолитный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать до ДД.ММ.ГГГГ включительно участнику долевого строительства объекта долевого строительства, указанный в пункте 1.2 договор, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер» в лице ООО «Тандем-Д» и ФИО5 заключен договор уступки прав требования №, по которому ООО «Партнер» на возмездной основе передает принадлежащие ему права требования по договору долевого участия, а ФИО5 принимает соответствующие права требования и обязуется уплатить денежные средства в размере и порядке, определенных в п. 5 настоящего договора.

Согласно п. 2 указанного договора, передаваемые права требования выражаются в праве на получение от ООО «Тандем-Д» объекта долевого строительства в многоквартирном доме.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (цедент) и Натфулины А.Ф., А.Р. (цессионарии) заключен договор уступки прав требования, по условиям которого цедент возмездной основе передает принадлежащие ему права требования по договору долевого участия, а цессионарий принимает соответствующие права требования по <данные изъяты> доле каждый, и обязуются уплатить денежные средства в размере и порядке, определенных в п. 5 настоящего договора. Передаваемые права требования цедента выражаются в праве на получение от ООО «Тандем-Д» объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ подписан акт сдачи-приемки объекта долевого строительства между ООО «Тандем-Д» и Натфулиными А.Ф., А.Р., в соответствии с которым застройщик передал, а участники долевого строительства приняли объект долевого строительства – квартиру <адрес>, по <данные изъяты> доле каждый.

Право общей долевой собственности Натфулиных А.Ф., А.Р. на являющуюся объектом долевого строительства квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом, Натфуллиной А.Р. (цеденты) и ООО «Народные юристы» (цессионарий) заключен договор уступки права требования №, в соответствии с которым цеденты передают, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, переуступленного первоначально ФИО5, а далее Натфулиным А.Ф., А.Р., срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – двухкомнатной квартиры, строительный №, общей проектной площадью 82,33 кв. м, расположенной на 13 этаже дома по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Цедент передает цессионарию следующие права: право взыскания неустойки (пени) (основной долг), рассчитанной в соответствии со статьей 6 ФЗ № 214 из расчета 3 043,33 рубля за каждый день просрочки; право взыскания иных платежей, включая неустойки, штрафы и т.д., в том числе в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей»; права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с данным требованием права, в том числе право на заключение договора оказания юридических услуг и взыскания понесенных в связи с этим расходов, а также иных судебных расходов, которые могут возникнуть в процессе осуществления данного права.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец, Натфулина А.Р. и ООО «Народные юристы» обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлениями о государственной регистрации вышеуказанного договора уступки права требования.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по РТ от ДД.ММ.ГГГГ №, государственная регистрация приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ на том основании, что уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно сведениям Единого государственного реестра в отношении квартиры <адрес> зарегистрировано право общей долевой собственности. Следовательно, соглашение об уступке права требования в части взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно частям 4 и 5 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 10 статьи 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Пунктом 3 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, государственная регистрация уступки права требования неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка является обеспечительной мерой за ненадлежащее выполнение застройщиком обязательства. В данном случае государственная регистрация уступки права требования неустойки осуществляется с учетом наличия неисполненного застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и предполагает обременение недвижимости.

Поскольку являющая объектом долевого строительства квартира передана Натфулиным А.Ф., А.Р. по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, право общей долевой собственности на данную квартиру зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Натфулиными А.Ф., А.Р. и ООО «Народные юристы» после передачи квартиры участникам долевого строительства, государственной регистрации не подлежит.

Пунктом 4 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

С учетом вышеизложенного, оспариваемое решение № от ДД.ММ.ГГГГ является законным и обоснованным, и оснований для удовлетворения административных исковых требований не имеется.

    Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Административное исковое заявление Натфулина А.Ф. к Управлению Росреестра по РТ об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации, обязании устранить нарушения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского

районного суда г. Казани           Миннегалиева Р.М.