Решение суда № 2а-3521/2017 ~ М-2827/2017

Дело № 2а-3521/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2017 года

Приволжский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Миннегалиевой Р.М.,

при секретаре Яруллиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Егорова А.Н. к Управлению Росреестра по РТ об оспаривании решений и обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Егоров А.Н. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РТ о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; обязании зарегистрировать договор уступки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между административным истцом и ООО «Народные юристы».

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и ООО «Народные юристы» заключен договор уступки права требования №, согласно которому цедент (участник долевого строительства) передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором № участия в долевом строительстве жилого комплекса по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, срока передачи объекта долевого строительства. Передача в рамках договора уступки прав между административным истцом и ООО «Народные юристы» только права требования по неустойке (пени) является законной, что подтверждается нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации. Административный истец и ООО «Народные юристы» обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора уступки права требования, однако в государственной регистрации данного договора им было отказано. С решением об отказе в государственной регистрации административный истец не согласен, поскольку оно противоречит положениям действующего законодательства.

В судебное заседание административный истец не явился, его представитель по доверенности – Малькова Е.В., также представляющая по доверенности интересы заинтересованного лица – ООО «Народные юристы», увеличила заявленные требования, просила также признать незаконным решение Управления Росреестра по РТ от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Татарстан с административным иском в уточненной формулировке не согласилась.

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

    Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Казанские окна» (застройщик) и Егоровым А.Н. (участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого комплекса по <адрес>.

Согласно пункту 2.1 данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

В соответствии с пунктом 1.3 данного договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира со строительным №, расположенная на 6 этаже в блок-секции № жилого дома <адрес>, общая проектная площадь объекта составляет 33,51 кв. м, общая проектная площадь по ст. 15 ЖК РФ – 32,21 кв. м.

Согласно пункту 2.2 договора плановый срок завершения строительства объекта – октябрь 2016 года. Срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что цена договора на момент его заключения составляет <данные изъяты> рубль.

Из пункта 5.2.3 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что участник долевого строительства вправе переуступить свою долю в строительстве объекта третьим лицам, уступка прав требования по договору производится с письменного согласия застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом (цедент) и ООО «Народные юристы» (цессионарий) заключен договор уступки права требования №, в соответствии с которым цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры, строительный №, общей проектной площадью 32,21 кв. м, расположенной на 6 этаже в блок-секции № по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по день передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Цедент передает цессионарию следующие права: право взыскания неустойки (пени) (основной долг), рассчитанной в соответствии со статьей 6 ФЗ № 214 из расчета <данные изъяты> рублей за каждый день просрочки; право взыскания иных платежей, включая неустойки, штрафы и т.д., в том числе в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей»; права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с данным требованием права, в том числе право на заключение договора оказания юридических услуг и взыскания понесенных в связи с этим расходов, а также иных судебных расходов, которые могут возникнуть в процессе осуществления данного права (пункт 1.1).

ДД.ММ.ГГГГ административный истец и ООО «Народные юристы» обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлениями о государственной регистрации договора уступки права требования.

В качестве оснований для регистрации представлены: договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по РТ от ДД.ММ.ГГГГ №, государственная регистрация приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ, так как соглашение об уступке права требования в части взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве не подлежит государственной регистрации. Кроме того, представленный на государственную регистрацию договор не содержит информации о согласовании уступки права требования с застройщиком.

Решением Управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ административному истцу отказано в государственной регистрации договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ № по изложенным выше основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно частям 4 и 5 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 10 статьи 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Пунктом 3 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

В силу статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В оспариваемых решениях административный ответчик ссылается на пункт 4 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает приостановление государственной регистрации в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Между тем, по смыслу действующего законодательства, государственная регистрация уступки права требования неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка является обеспечительной мерой за ненадлежащее выполнение застройщиком обязательства. В данном случае государственная регистрация уступки права требования неустойки осуществляется с учетом наличия неисполненного застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и предполагает обременение недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.

Пунктами 5, 6 и 8 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и уведомление об отказе в государственной регистрации прав должны содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона.

Из пояснений представителя административного истца следует, что квартира административному истцу до настоящего времени не передана.

Между тем, государственным регистратором документы, подтверждающие факт передачи квартиры дольщику, а также дано ли согласие застройщика на уступку, не истребованы, необходимые меры по получению дополнительных документов, имеющих значение для осуществления государственной регистрации, не предприняты.

С учетом изложенного, суд считает преждевременными изложенные в оспариваемых решениях выводы административного ответчика о том, что соглашение об уступке права требования в части взыскания неустойки не подлежит государственной регистрации, следовательно, данные решения подлежат признанию незаконными.

Изложенные в ходе рассмотрения дела доводы представителя административного ответчика о том, что являющаяся предметом договора долевого участия квартира находится в залоге, а земельный участок с кадастровым номером №, занимаемый указанным объектом, преобразован в результате раздела и снят с учета, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, так как данные доводы государственным регистратором в качестве основания для принятия оспариваемых решений не указывались.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает необходимым возложить на регистрирующий орган обязанность повторно рассмотреть заявление Егорова А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации соглашения об уступке требования по договору.

Требования административного истца о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора уступки права требования подлежат отклонению, так как заявление о государственной регистрации подлежит разрешению регистрирующим органом повторно.

Таким образом, административное исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

    Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Административное исковое заявление удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по РТ от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации и решение Управления Росреестра по РТ от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации.

Обязать Управление Росреестра по РТ повторно рассмотреть заявление Егорова А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации соглашения об уступке требования по договору.

В удовлетворении требований Егорова А.Н. к Управлению Росреестра по РТ о возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского

районного суда г. Казани           Миннегалиева Р.М.