Юридические консультации при поддержке МинЮст РФ

Цены Адвокаты Новости
+7 499 322-13-73

Горячая линия с 8 до 22

бесплатная юридическая консультация

+7 812 409-30-44 Санкт-Петербург

+7 499 322-13-73 Москва и область

Юридическая помощь

при поддержке МинЮст России

Задайте вопрос юристу онлайн

Задать вопрос
  • Москва и область
    +7 (499) 322-13-73
  • Санкт-Петербург
    +7 (812) 409-30-44
  1. Главная
  2. юрист по жилищным вопросам
  3. Перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры

Портал «Advocate Service» предоставляет юридические консультации по спорам по перепланировке домов бесплатно!
Задать вопрос адвокату по жилищным вопросам! Получить бесплатную консультацию онлайн при поддержке Минюст РФ!
  • Круглосуточно. Портал «Advocate Service» работает в режиме 24/7. Вы можете читать статьи экспертов, скачивать образцы, задавать вопросы юристу в онлайн чате, звонить по телефону горячей линии
  • Оперативно. Задали вопрос юристу? Спустя 10 минут с Вами свяжется опытный юрист.
  • Конфиденциально. Ваш вопрос и ответ юриста не публикуется. Мы придерживаемся профессиональной этики и храним в тайне информацию, которую Вы сообщаете

Перепланировка квартиры - перенос или снос стен и перегородок, а так же изменение первоначальных границ внутренних помещений: кухни, комнат, санузла. При этом на все действия у собственника должно быть соответствующее разрешение. В противном случае перепланировка квартиры будет считаться незаконной.

Что можно, а что нельзя

Собственники нередко сначала проводят демонтаж или изменения в перекрытиях, а затем уже обращаются в инстанции с прошением об узаконивании проведенных работ. Такой порядок имеет место быть, хотя и считается незаконным. Самостоятельное изменение проекта квартиры может быть одобрено и оставлено в неизменном виде в том случае, если суд вынесет решение о безопасности проведенных работ.

Существует два варианта узаконивания:

  1. Подготовка документации перед изменением границ помещений или сносом стен.
  2. Подача документов в суд для получения разрешения на проведенные изменения.

Принимая самостоятельную защиту в вашем споре, помните !:
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но это не гарантирует решение именно вашей проблемы.
Поэтому для вас работают опытные адвокаты + горячая линия:
  • Справа онлайн-чат: опишите ситуацию, чтобы узнать у юриста консультанта, как решить вашу проблему
  • Горячая линия для Москвы: +7 (499) 322-13-73
  • Горячая линия для СПБ: +7 (812) 409-30-44
  • Если Вы из другого региона России, перейдите по ссылке внизу и заполните форму
БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ Юридическая консультация онлайн при поддержке Минюст РФ!

Что считается перепланировкой в квартире

Необходимо четко пронимать различия между переустройством и перепланировкой. Так, Жилищный Кодекс РФ дает четкое разграничение этих понятий. Перепланировка – это работы, которые нацелены на изменение конфигураций помещений, а переустройство – это работы по изменению, переносу или установке инженерных сетей.

Объединяет эти работы то, что все изменения должны быть внесены в технический паспорт жилого помещения, а так же наличие соответствующего разрешения на проведение изменений.

Объединение кухни с помещением

Не запрещается увеличивать площадь кухонного помещения за счет жилой комнаты. Но только в том случае, если площадь комнаты будет уменьшена не более чем на 25%. Допускается объединение кухни с комнатой (так называемые «столовые комнаты»), если объединение происходит не за счет несущих стен в квартире.

Работники БТИ, которые уполномочены на составление проектов будущих изменений, обязаны предупреждать о том, является ли перегородка несущей конструкцией или нет, допустима ли такая перепланировка квартиры: объединение кухни и комнаты должно быть согласовано с БТИ и Архитектурным отделом местной Администрации.

Амнистия

Амнистия перепланировки квартиры в 2016 году позволяет собственнику самостоятельно собрать все необходимые для узаконивания документы. Для этого собственнику потребуется обратиться в суд с документами для подтверждения безопасности проведенных ремонтных и строительных работ.

Список документов, необходимых для судебного разбирательства:

  1. Документы на право пользования или собственности на квартиру (свидетельство о регистрации права собственности или договор социального найма).
  2. План вносимых изменений и план изначального жилого помещения (составляется работниками БТИ).
  3. Выписка из домовой книги о количестве проживающих и прописанных граждан.
  4. Разрешение из Отдела архитектуры Администрации.

Перед обращением в суд необходимо собрать все документы точно так же, как в случае с законной перепланировкой. При этом проект и технический план изменений должен в точности соответствовать проведенным работам, что и отображают в документации работники БТИ.

В ипотеке

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, лишь отчасти является собственность покупателя. На период выплат она находится в залоге у банка-кредитора, поэтому все изменения должны быть согласованы с ним. То есть перепланировка квартиры в ипотеке подразумевает такой порядок действий:

  1. Составление плана у работников БТИ.
  2. Получение акта о допустимости проводимых работ.
  3. Направление заявления на имя банка с просьбой о проведении ремонтных и строительных работ в конкретной квартире с приложением плана и акта.

Работник банка может посетить жилое помещение, проверив его состояние. Банк в письменном виде обязан предоставить разрешение жильцу на проведение работ. Без этого разрешения внесенные изменения будут считаться незаконными, а человек может и вовсе лишиться права на владение и пользование жильем в виду нарушения ипотечного договора.

Самовольная перепланировка в ипотечной квартире не допускается, поскольку на нее амнистия не распространяется. Жильца могут обязать освободить жилье или вернуть его в первоначальный вид, возложив определенный штраф за несанкционированные действия по изменению конфигурации помещений.

Порядок действий до проведения работ

Для того чтобы провести законную перепланировку необходимо собрать список документов, который направляется в уполномоченный орган, осуществляющий согласование (обычно это Отдел архитектуры в Администрации города или населенного пункта). Направить документы можно лично или через представителя непосредственно в уполномоченный орган или в Многофункциональный центр.

Список документов

Жилищный Кодекс РФ четко регламентирует, какие именно документы необходимы для согласования работ. К ним относятся:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (оригиналы и заверенные нотариусом копии).
  2. Проект будущей перепланировки, который составлен, оформлен и допустим согласно установленным правилам.
  3. Технический паспорт жилого помещения.
  4. Заявление по установленной форме.

Если с заявлением обращается не собственник жилого помещения, а наниматель, то дополнительно требуется письменное согласие всех членов семьи на проведение работ. При этом перепланировка квартиры должна быть согласована с тем, кто сдает по договору социального найма жилое помещение. Кроме того если дом, в котором находится жилое помещение, относится к памятникам культуры, архитектуры или истории, то дополнительно требуется предоставить разрешение уполномоченного органа охраны таких домов.

В течение 45 календарных дней уполномоченный орган, осуществляющий согласование, обязан направить заявителю свое решение в письменном виде. Форма решения установлена Жилищным Кодексом РФ.

Что указывается в заявлении

Помимо основных данных (сведения о заявителе и жилом помещении) требуется указать, в какой период времени будут осуществлены работы. В частности период начала работ и их окончание, а так же непосредственно время работы в течение суток. Например, с будние дни с 10:00 до 18:00. Пропустить раздел в форме заявления нельзя, поскольку такое заявление не будет рассмотрено.

Где делать проект

Многие перед подачей документов задумываются о том, что такое перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать, где оформляется проект, как он выглядит. Проект можно заказать в частной компании, которая оказывает услуги по составлению документации, или в БТИ (Бюро технической инвентаризации). В документе отображаются следующие аспекты:

  1. План квартиры до изменений.
  2. План будущей планировки помещений.
  3. Размеры всех помещений.

Заключительный этап

После того, как разрешение на перепланировку получено, можно приступать к строительным и ремонтным работам. По их окончании необходимо обратиться в БТИ для составления нового технического паспорта на жилое помещение, в котором будут отражены все изменения. При этом фактически люди нередко сталкиваются с тем, что проект и реальные работы на деле незначительно отличаются.

Работники БТИ обязаны самостоятельно произвести замеры, внести изменения в технический паспорт, указав реальные размеры всех помещений в квартире. Копия проекта при этом прикладывается в качестве доказательства законности проведенных работ вместе с копией решения уполномоченного органа.

В новостройке

Перепланировка в новостройке при наличии свидетельства о праве собственности ничем не отличается в документальном плане от перепланировки в любом жилом помещении. Собственник имеет право на проведение благо устроительных работ на своей территории с разрешения уполномоченных органов.

Другое дело, если право собственности еще не было оформлено, квартира не сдана застройщиком покупателю в пользование. В этом случае для проведения работ по изменению конфигурации помещений необходимо обратиться к застройщику с письменным заявлением о внесении изменений или о разрешении проведения работ иными строительными компаниями.

При этом изначально, как и в случае с ипотекой, требуется получить разрешение сотрудников БТИ на осуществлении перепланировки.

Преимущество перепланировки в новостройке в том, что застройщик предоставляет покупателю уже готовый план будущей недвижимости. Еще на этапе согласования с застройщиком всех условий покупатель может просить о внесении изменений. Если желание провести строительные работы возникло уже в течение постройки жилого дома, где находится квартира, то с планом застройщика можно обратиться в БТИ для получения разрешения на внесение изменений.

Требования

Требования к перепланировке квартиры подразумевают, что все работы могут быть проведены собственником или социальным арендатором лично или с помощью иных лиц. Если провести все манипуляции по оформлению документации не представляется возможным, то допускается обращение за помощью к специалистам. В том числе к специалистам БТИ, которые уполномочены на проведение работ по оформлению технической документации на федеральном уровне.

Помощь

Существует ряд компаний, которые занимаются подготовкой документации для получения разрешения на перепланировку. Как показывает практика, многие сталкиваются с тем, что не могут собрать самостоятельно все документы. В этом случае помощь в перепланировке квартиры может оказать частная компания, которая подготовит план изменений, добьется разрешения из БТИ, направит заявление в Архитектурный отдел местной Администрации.

Самовольная перепланировка квартиры

В том случае, если требуется узаконить незаконно проведенные работы, то соответствующие компании тоже могут с этим помочь, проведя все необходимые замеры самостоятельно, представив в БТИ уже готовые планы и разметки. Как правило, сотрудники БТИ охотно принимают к рассмотрению планы и техническую документацию, которые составлены частными компаниями, которые получили разрешение на осуществление технически-инвентаризационных услуг.

Перепланировка комнаты

Нередко у собственников квартиры возникает желание из одной большой комнаты сделать две маленькие по собственным соображениям. В этом случае изменение плана комнаты требует наличия соответствующих разрешений. Во-первых, потому что изменяется количество жилых помещений в квартире. Во-вторых, потому что возведение даже гипсокартонной перегородки требует разрешения.

Если БТИ не дает разрешения на увеличения количества жилых помещений в квартире, то можно прибегнуть к хитрости, взяв разрешение на возведение перегородки.

В этом случае перегородка будет служить разграничением пространства к комнате, а документально помещение так и останется одно, не нарушая никакие нормы. Порядок перепланировки квартиры в этом случае остается неизменным: сначала необходимо получить разрешение, затем провести работы, после внести изменения в технический паспорт.

Продажа квартиры с перепланировкой

При составлении договора купли-продажи учитываются не только документы на право собственности, но и технический паспорт жилого помещения. То есть если реальная картина в отличается от того, что указано в паспорте, провести сделку будет невозможно. Продажа такой недвижимости возможна только в том случае, если перепланировка была узаконена.

В случае если по невнимательности была приобретена квартира с незаконными изменениями конфигурации помещений, то обязанность по узакониванию ложится на плечи нового собственника. Именно ему требуется собирать все документы для обращения в суд с просьбой о сохранении проведенных работ. В качестве основного документа о том, как должна выглядеть квартира на самом деле, выступает технический паспорт, в который не внесены изменения.

Новый план составляется с учетом данных, которые содержатся в паспорте. Если такого документа по каким-то причинам нет, то за его составлением можно обратиться в Бюро технической инвентаризации по месту нахождения недвижимости.

Подводя итог, хочется сказать, что не стоит сносить изменения в межкомнатные перегородки до согласования нововведений в инстанции. Легализация демонтажа стен избавит вас от судебных тяжб. Дождитесь разрешения и тогда сможете начать ремонт. Для многих жителей России, имеющих квартиры стандартных серий, перепланировка дает уникальную возможность решения квартирного вопроса - подстроить жилые помещения под свои запросы: увеличить кухню или объединить ее с комнатой, расширить прихожую или гостиную, сделать комфортную гардеробную.

На все Ваши вопросы ответит опытный эксперт онлайн
Опишите как можно подробнее Вашу ситуацию и Ваш вопрос в чате справа, наш эксперт проанализирует сообщение и даст самый исчерпывающий ответ
Консультации
экспертов
при палате адвокатов РФ

Консультации
жилищных
экспертов

в СПБ

+7 (812) 409-30-44

в Москве

+7 (499) 322-13-73

Или закажите консультацию онлайн